В минувшую пятницу, 26 февраля 2016 года Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости при поддержке «Коммерсантъ Дом», LIFE-Ботанический сад, Praedium и Match Pointпровел свое первое мероприятие в новом деловом сезоне – V Командную дуэль Мечтателей и Реалистов.

Формат этого мероприятия, которое с успехом проводится с 2013 года, предусматривает поединок аргументов между двумя командами, состоящими из экспертов рынка и ведущих журналистов отрасли – и защищающих противоположные позиции. У всякой дуэли должна быть причина, и в этот раз она была сформулирована так: «ПРОДАВАТЬ или ПРИДЕРЖАТЬ?».

Что делать собственникам коммерческих и жилых объектов сейчас, когда цены на недвижимость уже существенно снизились – и продолжают падать? Стоит ли продавать свои квартиры, офисы, торговые помещения, исходя из того, что в будущем цена упадет еще ниже – или же разумнее было бы их придерживать, с тем чтобы выбрать для продажи более благоприятный момент? Участники рынка недвижимости собрались в офисе продаж жилого комплекса Match Point на территории бизнес-центра «Парк Победы» в Москве, чтобы выяснить, какая из этих двух позиций окажется более аргументированной и убедительной.

Перед началом каждого раунда был выбран второй секундант. За порядком и соблюдением  всех правил в ходе поединка на коммерческой сессии, кроме Марты Савенко, следил начальник отдела по работе со СМИ и связям с общественностью ГК «Интеко» Леонид Авер, а в раунде по жилой недвижимости – главный редактор Газеты Glavred.Today Руслан Дзкуя.

Продиктовано клиентами

В начале секундант дуэлянтов, корреспондент ИД «Коммерсантъ», шеф Координационного совета Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости Марта Савенко, заметила: «Время сейчас непонятное: не то кризисное, не то послекризисное, не то предкризисное. Одно, впрочем, не вызывает сомнений: цены на недвижимость за прошлый год значительно снизились. А когда недвижимость начинает дешеветь, собственники  всерьез задумываются: не стоит ли уже продать ли свои недвижимые активы, чтобы в дальнейшем не оказаться в убытке?»

Тезис этот подтверждается реальной жизнью. По словам заместителя генерального директора Praedium Александра Ошурко, который и предложил тему для мероприятия, вопрос: «Продавать или подождать?» клиенты его компании, собственники коммерческих площадей, в последнее время задают довольно часто. Впрочем, решить ту же дилемму пытаются и владельцы жилой недвижимости. Именно поэтому обсуждение было разделено на две сессии – в первой из них обсуждалась целесообразность продажи коммерческих объектов, во второй говорили о первичном и вторичном рынке жилья.

Каждую сессию открывала дуэль капитанов, в которой лидеры озвучивали основные позиции своих команд. Капитан Мечтателей, вице-президент АКОН, ведущий радиостанции Mediametrics Дмитрий Чариков отметил, что недвижимость всегда ассоциировалась со стабильностью. «Поэтому в экономически сложное время люди предпочитают ничего с ней не делать. И поступают правильно», - заключил он.

В процессе дебатов, которые в каждом раунде следовали сразу после дуэли капитанов, свои аргументы в поддержку такой позиции привели остальные Мечтатели:

• Андрей Воскресенский, главный редактор Ъ-Дом
• Диана Нилиповская, директор по продажам московского направления ГК «Пионер»
• Александр Ошурко, заместитель генерального директора Praedium
• Денис Соколов, руководитель отдела исследований, партнер Cushman & Wakefield
• Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-недвижимость
• Александр Шевчук, главный редактор портала Квадрум
• Надежда Телеш, генеральный директор Dream Realty
• Павел Лепиш, заместитель генерального директора по продажам «Главстрой Девелопмент»
• Александр Рукин, директор московского представительства Astons (Лондон)
• Алексей Болдин, генеральный директор «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)
• Наталья Бухтиярова, заместитель главного редактора портала Квадрум

В свою очередь, капитан команды Реалистов, генеральный директор Point Estate Тимур Сайфутдинов озвучил другую точку зрения. «Недвижимость – это инструмент улучшения благосостояния, а значит, надо стараться покупать дешевле, а продавать дороже». По мнению эксперта, надо продавать сейчас, чтобы не оказаться на дне рынка и в конечном итоге – в убытке. Полученные средства эксперт посоветовал переложить в валюту и выждать один, два, возможно, три года, чтобы потом купить, как он выразился, «больше и в новостройке».

Со своим капитаном, в целом, согласились и остальные Реалисты:

• Сергей Хестанов, советник по макроэкономике генерального директора «Открытие Брокер»
• Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group
• Денис Колокольников, председатель Совета директоров компании RRG
• Борис Цыркин, управляющий партнер Kaskad Family
• Ольга Тараканова, партнер, генеральный директор ORDO Group
• Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group
• Руслан Макаров, директор департамента продаж компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
• Иван Потапов, директор по продажам ГК «Сапсан»
• Наталья Москалева, генеральный директор NVM Business Consulting
• Максим Лещев, генеральный директор группы компаний «Гео Девелопмент»
• Надежда Хазова, генеральный директор компании «Усадьба»

Упало? Надо брать!

Дебатируя, в защиту своих позиций дуэлянты приводили самые разные аргументы. Денис Соколов напомнил коллегам,  что сейчас коммерческих объектов гораздо больше, чем нужно. «Коммерческая недвижимость строилась для одной страны, а сейчас мы оказались в другой стране, которой не нужно столько офисов и торговых центров, поскольку уже нет такого количества ритейлеров и товаров». Однако даже на падающем рынке можно заработать. «Как ни парадоксально, но недвижимость сейчас нужно не только придерживать, но и покупать, если есть возможность», - уверен эксперт. По его словам, на рынке есть не только недооцененные объекты, но и целые сегменты, на которые стоит обратить внимание.

Алексей Белоусов своего соперника отчасти поддержал: да, покупать привлекательные объекты нужно. Но тут же встал на позицию продавца, советуя коллегам избавляться от неликвидных активов. «Сейчас уникальное время продавать проблемные проекты», - заметил он – и привел пример ММДЦ «Москва-Сити», в котором отнюдь не все башни спланированы удобно для тех, кто в них живет и работает.

Мечтатель Александр Ошурко заметил, что решение этого вопроса напрямую зависит от категории собственника. Например, тем, кто вложил свои кровные в важный проект, эксперт советует не торопиться из него выходить и «посидеть на арендном потоке». «Продавать не время, на мой взгляд. Я всем своим клиентам говорю: господа, подождите год-два с продажей, потом вы продадите дороже», - уверял эксперт. Но иное дело, если вы увязли в кредитных обязательствах перед банками: в этом случае избавиться от недвижимости как нужно как можно быстрее.

Реалист Денис Колокольников попытался вернуть коллег с небес на землю и напомнил, что 50% доходов российского бюджета имеют нефтегазовую природу, а также о том, что коммерческие объекты предназначены для ведения бизнеса - «а как раз с бизнесом сейчас все плохо». Логика проста: продукты дорожают, поэтому на остальные покупки в торговых центрах у людей не остается денег, значит, вакансия в них будет расти, а ставки – падать. Это падение обусловлено еще и тем, что следующее перезаключение договоров аренды, теперь уже массовое, будет происходить в рублях.

Эксперт посоветовал вообще забыть о долларах при расчетах. «Не важно, сколько стоит доллар, в рублях нефть будет стоить столько, сколько нужно бюджету», - заявил он. Он также считает, что сейчас еще коммерческие объекты можно, что называется, скинуть по хорошим ценам. И хотя покупателей на этом рынке действительно мало, но «тем, которые есть, нужно продать», ведь дальше их будет еще меньше. А затем напомнил про Центробанк, который отказался контролировать курс национальной валюты.

Скинь 20 – продашь 90

Вслед за дебатами следовало сражение на вопросах, которые команды поочередно задавали друг другу. Борис Цыркин спросил Александра Ошурко: «Вот вы советуете подождать с продажей хороших объектов год-два. А чего ждать?» - и получил ответ: «Сложная ситуация, в которой мы оказались сейчас, напряженные отношения с США – все это закончится, и наступит новый виток экономического развития. Это рано или поздно случится, ведь все кризисы заканчиваются. Мы сейчас видим, что недвижимость пытаются продать те собственники, которые покупали в период 2011-2013 годов, то есть на подъеме рынка. При этом они еще могут сейчас вернуть себе рублевую стоимость своих приобретений, но долларовую – уже нет. А ставки аренды пока еще позволяют получать владельцам выгоду от своих объектов». 

Коллегу дополнил Денис Соколов: «Если объект заложен в банке, то стоит помнить о том, что через три года, когда нужно будет возвращать кредит, его тело в рублях будет стоить меньше, чем сегодня».

Павел Лепиш задал коллегам из команды Реалистов сакраментальный вопрос: вот вы советуете продавать, но кому? Денис Колокольников рассказал о случае, когда со скидкой 20% от первоначальной цены всего за месяц были проданы 90 объектов. «Покупатели есть, - резюмировал он, - но они стремятся купить объекты на нижней границе рынка. Например, продуктовые супермаркеты приобретают недвижимость, и более того, сейчас они покупают ее больше, чем раньше, поскольку могут себе это позволить в силу высокой маржинальности своего бизнеса».

Итогом коммерческой сессии можно считать универсальный совет Александра Ошурко, который он дал настроенной на продажу объекта Надежде Хазовой – она, в свою очередь, уверена, что за год ожидания издержки по объекту съедят гораздо больше прибыли, чем можно будет получить через год. Господин Ошурко уверен: «Продать сейчас объект в состоянии shell&core очень сложно, в особенности офисы. Гораздо лучше сейчас вложиться в отделку и сдавать в аренду по текущей ставке от года до трех лет». Не правда ли, похоже на рецепт?

Девелопмент как ядерный реактор

Говоря о жилье, спикеры также прочно стояли на своих позициях. Мечтатели говорили о нем, как о самом надежном, в буквальном смысле слова недвижимом способе вложения капитала. Дмитрий Чариков призвал Реалистов не делать из  простых  людей инвестиционных игроков. Реалисты же, в свою очередь, настаивали на обратном: жилой капитал, как и денежный, должен не стоять на месте, а работать.

По словам Тимура Сайфутдинова, количество арендаторов, по крайней мере, в элитном сегменте, сейчас уменьшилось. Доходы арендодателей уменьшились, так же как и желание делать дорогостоящие ремонты, а потом сдавать прекрасно отделанные квартиры за небольшие деньги. Реальные цены сделок купли-продажи также пошли вниз. Самое разумное на этом фоне, по мнению спикера – пересидеть период спада в долларах и в итоге заработать больше.

Леонард Блинов, что называется, расширил поле деятельности своей команды, выдвинув тезис о том, что сейчас можно и покупать, и продавать. Он уверен, что от котлована до  сдачи дома в эксплуатацию жилье в нем по-прежнему дорожает на 20-25%.

Мечтатель Андрей Воскресенский высказал наблюдение: «На самом деле, если отталкиваться от реальной покупательской способности, стоимость квадратного метра не менялась во все кризисные и не кризисные годы. В разное время я зарабатывал всегда примерно одинаковое количество квадратных метров».

Однако реалист Сергей Хестанов с журналистом не согласился – по той причине, что за последний год нефть подешевела в три раза. «А значит, в самое ближайшее время и мы с вами тоже подешевеем примерно втрое», - продолжил  мысль спикер. По его мнению, реальная зарплата россиян будет падать, а вот параллельное снижение цен на недвижимость вызывает большое сомнение, так что именно в квадратных метрах зарабатывать россияне станут меньше. С его точки зрения, сейчас происходит не что иное, как крушение «религии московского квадратного метра»: столичная недвижимость впервые вместо роста или стагнации продемонстрировала устойчивый тренд падения в цене. Господин Хестанов привел в пример Японию, где рынок жилья поднялся на автодолларах, а затем, когда были введены ограничения поставок в США, дважды обрушился – и до сих пор пребывает в плачевном состоянии, цены к прежним уровням так и не вернулись.

Надежда Телеш задала вопрос:  нужно ли вообще сейчас приобретать недвижимость в новостройках? И получила утвердительный ответ. По словам Ольги Таракановой, строящиеся дома медленно, но верно – порядка 6% за полгода  – прибавляют в цене.

Борис Цыркин напомнил коллегам о статистике, согласно которой одно рабочее место в строительном секторе создает 10 рабочих мест в смежных областях, таких как производство строительных материалов, ЖКХ и т.д. «Навскидку, в портфелях девелоперов, сидящих за этим столом, примерно 5 миллионов квадратных метров жилья, а может быть, и больше», - сказал он – и добавил: девелопмент как ядерный реактор, который можно включить, но остановить невозможно.

Кризис как матрешка

Одним из самых ярких в раунде вопросов и ответов в жилой сессии стал диалог реалиста Алексея Белоусова и представителя команды Мечтателей Сергея Шломы. Первый задал вопрос о том, почему замалчиваются темпы падения цен на вторичном рынке жилья. На это Сергей Шлома дал развернутый ответ: «В декабре в нашей компании зафиксировали рост сделок на 20% - и многие из этих сделок были в высокобюджетных сегментах, суммы приобретений составляли от 15 до 45 млн рублей. По сути, многие покупатели вышли из долларов и переложились в жилье, поскольку почувствовали, что дно рынка очень близко».

Да, цены просели, продолжал Сергей Шлома. «Однокомнатная квартира в Бутово стоила 6,5 млн рублей, сейчас она же стоит 5 млн», - приводил данные эксперт. «Весь прошлый год я сам говорил, что цены будут падать – и продать квартиру можно только с большим дисконтом. В итоге каждый пятый наш клиент резко обрушил цену и вышел на сделку. Но  сейчас тренд меняется, поскольку в результате этого падения мы оказались близки ко дну». В финале выступления эксперт озвучил свой прогноз по рынку вторичного жилья на 2016 год: сделок будет на 15-20% больше, а цены останутся на месте либо еще просядут, но уже незначительно, в пределах 10%.

Наталья Москалева со спикером не согласилась и привела макроэкономические доводы: «Нынешний кризис не похож на тот V-образный, который мы наблюдали ранее – он системный, и сейчас развитие событий идет по принципу матрешки: с одной проблемой справились, а в ней следующая, и так далее. Поэтому мой прогноз: нас ждет пятилетие низких цен, так что если есть что продать – продавайте сейчас».

Что же касается девелоперов, то они цены снижать не намерены, по крайней мере, декларируют это. Алексей Белоусов сообщил, что за текущий месяц из трех проектов бизнес-класса его компании в двух цены были подняты на 5%. Он также привел пример борьбы с демпингом: «На одном из объектов цена на вторичные квартиры упала ниже $2000 за кв. м – и это понятно, ведь продавцы в свое время приобретали у нас на старте по $700 за кв. м. Так вот, мы искусственно остановили там вторичный рынок, переждали полгода – и люди стали продавать по $2500 - $3000 за «квадрат». Тем самым дуэлянт, сам того не подозревая, косвенно поддержал позицию своих соперников, однако продолжал настаивать на своем: сейчас время продавать и держать деньги в валюте.

Надежда Хазова напомнила: ведь по существу, речь идет в большей степени о тех, кто уже собирается продавать свои объекты. «Так что вы посоветуете им: продавать сегодня или подождать еще год?» - спросила она. Отвечать взялась Диана Нилиповская: «Все зависит от того, что именно вы хотите продать. Если это плохой актив, то не стоит торопиться.  Цены падают, вы уйдете в убыток. А если речь идет о ликвидном объекте, то даже на этом рынке вы продадите по корректной цене». Эксперт обосновала свою позицию: «Не стоит забывать про цикличность рынка. Он всегда восстанавливается. В любом случае цены на недвижимость вырастут, и через пару лет вы продадите дороже. Так что в будущем вы в любом случае не потеряете».

Зрительный зал, который к концу дуэли был точно так же переполнен, как и в ее начале, в итоге счел более убедительными аргументы команды Мечтателей – и отдал победу им. Примечательно, что некоторые дуэлянты из команды Реалистов были рады своему проигрышу. «Это хорошо, что выиграли Мечтатели, - сказал в интервью для Клуба главных редакторов Тимур Сайфутдинов, - значит, в целом профессионалы верят в то, что рынок восстановится». А вера и настойчивость, как известно, творят настоящие чудеса – в том числе и в бизнесе.

Организатор: Клуб главных редакторов

• При информационной поддержке: Коммерсантъ ДОМ, Газета Glavred.Today

• Партнер жилой сессии: Life-Ботанический сад
• Партнер коммерческой сессии: Praedium
• Гостеприимный партнер: Match Point
• Организационный партнер: ПБ «Решение»
• Стратегический интернет-партнер: ДОМ Lenta.Ru
• Стратегический партнер по новостройкам: портал Novostroy-M.ru
• Радиопартнер: Mediametrics
• Генеральный партнер в Туле: Тульский Бизнес Журнал
• Стратегический партнер в Туле: журнал Professional
• Стратегический партнер в Новосибирске: портал Promin.ru
• Информационный партнер в Казани: интернет-газета «Реальное время»
• Информационный партнер в Брянске: портал Янск.ру
• Информационные партнеры:Портал Restate.ru, журналs «Дайджест недвижимости», «Прайм-Сфера», еженедельник «Большая Москва», порталы «Квадрум», «Русская недвижимость», Элитное.ру, «Разумная недвижимость», BN.ru, DOMzaMKAD.ru.

Информация о клубе

Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости ведет свою историю с апреля 2008 года. Именно тогда в рамках выставки недвижимости DOMEXPO в московском Гостином Дворе по инициативе журналиста Марты Савенко, ставшей затем координатором Клуба, впервые был проведен Круглый стол главных редакторов. Успех мероприятия был очевиден, и с тех пор мероприятие проводится дважды в год. Кроме того, была открыта целая серия b2b мероприятий, таких, как Командная Дуэль, Аналитические, Юридические и Девелоперские дискуссии.

В 2012 году на конкурсе «Золотое перо» Круглый стол главных редакторов СМИ рынка недвижимости получил диплом в номинации «Лучшее деловое мероприятие рынка недвижимости». Его постоянный модератор, координатор Клуба главных редакторов, журналист ИД «Коммерсант» Марта Савенко в этом же конкурсе стала лауреатом в номинации «За высокий профессионализм».

В 2014 году «Золотым пером» в номинации «Лучшее деловое мероприятие рынка недвижимости» был отмечен еще один цикл Клуба главных редакторов — Аналитические дискуссии.